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服务式公寓客户群越来越细分

北京酒店公寓服务网 2018-08-20

  早期的服务式公寓出现于上世纪80年代末至90年代中期,基本上都是由酒店管理公司或项目的物业管理公司来统一管理,如丽都公寓、长富宫公寓、燕莎公寓、国际俱乐部公寓等。酒店管理集团由于拥有先进的管理经验和广泛的市场营销网络,因此在管理服务式公寓方面能够驾轻就熟。由于目标市场不同,服务式公寓能够作为酒店的良好补充。

  进入北京市场最早的服务式公寓专业管理团队为雅诗阁集团,旗下拥有3个品牌以针对不同档次的客户群体,包括雅诗阁、盛捷、馨乐亭,档次分别由高到低,其中雅诗阁为其最高端品牌。雅诗阁集团目前在CBD、燕莎和中关村区域均有项目在运营。

  自服务式公寓在北京出现以来,其目标客户始终是高端的外籍人员,以中长期居住为主,因此出现的项目皆为豪华装修、大户型、配套齐全。

  随着市场发展,服务式公寓由单纯的高档市场细分出多层客户群:高端客户:企业的最高层、高端人群;中端客户:多数为外资企业的中高层管理者;中低端客户:项目及技术人员,通常为企业的中层员工,目前这部分客户是服务式公寓客户最大的增长点;商务差旅客户是服务式公寓的主力客户,构成较为复杂;服务式公寓客户群的另一重要组成是刚进入中国,在寻找到长期租住的高档公寓前进行过渡的外籍人员。

服务式公寓客户群越来越细分

  由于家庭居住逐渐减少,中短期居住的快速增加,整个市场一居室和小面积的两居室供不应求。目前北京市筹建中的许多服务式公寓项目都意识到这一点,不仅以一居室户型为主力户型,甚至出现了与酒店标准间类似的小开间户型,面积在40~55平方米之间,没有客厅或客厅与卧室连为一体,直接与酒店进行客户竞争。

  服务式公寓的出现是市场供求关系作用的结果,是对传统的酒店市场和普通公寓市场的完善。除雅诗阁外,其他专业管理团队也已经或者正在进入北京市场,包括万豪集团、Frasers、Shama等,这使得北京住宅市场更加趋向于国际化。

  服务式公寓市场整体需求旺盛,市场存量小,潜在供应量也较为有限。2008年奥运会的临近对于服务式公寓的需求有着明显的推动作用。而随着北京市经济的快速发展,奥运会后会有更多的外资企业进入北京市场,北京与其他国家以及国内其他省市之间的商业来往会日益密切,这些因素都将进一步增强服务式公寓的市场需求。

  北京市东部区域,尤其是CBD和燕莎、朝阳区域未来将继续作为服务式公寓的主要聚集区域。而随着金融街和中关村逐渐发展,服务式公寓的需求也在逐渐升温。

  目前,金融街和中关村区域服务式公寓普遍匮乏。金融街聚集了大量的国际金融企业和国内的大型企业,外籍人员逐渐增多,产生了服务式公寓的市场需求。由于该地区目前尚未完全建立起成熟的商业氛围,因此该地区的服务式公寓市场还需要一段时间的培养。